להכנסות הנובעות מדירת מגורים יש משטר מס ייחודי, הן בכל הנוגע למיסוי הכנסות מדמי שכירות והן בכל הנוגע למיסוי הרווח ממימוש הדירה. כאמור במאמרים קודמים, קיימים מספר מסלולים למזער את חבויות המס בגין הכנסה על השכרת דירה. באשר למיסוי הרווח ממימוש הדירה, הרי שנושא זה הינו רחב במיוחד, שכן קיימים מספר דרכים לזכות בפטור ממס במכירת דירת מגורים, בהתאם להוראות פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין.
במסגרת סדרת המאמרים הקרובה ננסה לתאר את מסלולי הפטור השונים, היקפם ואת התנאים לקבלתם, כאשר חלקם נגזרים מסטטוס המחזיק בדירה וחלקם נגזרים מאופי הדירה.
"דירת מגורים מזכה"
ככלל, דירת מגורים הזכאית להיכנס בדלת אמותיו של פטור זה או אחר היא "דירת מגורים מזכה", המוגדרת כדירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות הבאות: 1. 80% מהתקופה בשלה מחושב השבח (כלומר 80% מהתקופה שבין יום הרכישה, כפי שנקבע על פי מכלול הוראות החוק, לבין יום המכירה); 2. ארבע השנים שקדמו למכירה.
תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת, כפי שקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת - תיחשב כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.
כמו כן, לעניין התקופה הקבועה בחלופה הראשונה - 80% מהתקופה בשלה מחושב השבח, לא תובא בחשבון תקופה הקודמת ליום 1 בינואר 1998, שאז נערך תיקון מקיף בהוראות הפטור של דירות מגורים. מטרת התיקון היתה לייעד את הפטור לדירות מגורים, שאכן נעשה בהן שימוש למגורים ולא לצרכים עסקיים; תיקון זה קבע את השימוש למגורים כתנאי בסיסי לקבלת הפטור ממס.
מהי דירת מגורים
דירת מגורים מזכה היא בראש ובראשונה דירת מגורים; ואילו ה"זכאות" נגזרת מתקופת השימוש למגורים.
דירה תיחשב על-פי הוראות החוק כדירת מגורים אם היא מקיימת את התנאים הבאים: 1. היא דירה או חלק מדירה. 2. בנייתה הסתיימה. 3. היא בבעלותו או בחכירתו של יחיד. 4. היא משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה.
ככלל, דירת מגורים הזכאית להיכנס בדלת אמותיו של פטור זה או אחר היא "דירת מגורים מזכה"
stock xchng
סיום בניה
אם כן, הגדרת "דירת מגורים" דורשת שהדירה תהיה גמורה ושבנייתה הסתיימה. סיום הבניה נבחן על-פי מבחן פונקציונאלי, דהיינו, האם הדירה כשירה למלא את תפקידה כדירת מגורים. הפרשנות שניתנה לדרישה זו היא מחמירה, ולפיה דירה תיחשב כמושלמת במידה כזו שאין בה עוד צורך בתוספת עבודה או חומרים.
אחד הפרמטרים לקביעת עמידה במבחן הפונקציונאליות הוא חיבור הדירה לרשת החשמל. בעניין זה קיימת גמישות מסוימת - מחד נקבע, כי גם חיבורה של הדירה לרשת החשמל שלא בדרכים הפורמאליות, כגון על ידי משיכת חשמל משכן, עונה על מבחן הפונקציונאליות. מאידך נקבע, כי מבחן החיבור לחשמל אינו עומד בפני עצמו, וגם דירה שחוברה לחשמל עשויה להיחשב כבלתי גמורה, אם אין היא עונה על המבחן הפונקציונאלי מהבחינות האחרות.
שימוש למגורים או פוטנציאל לשימוש למגורים
הפסיקה דנה רבות בדרישה הרביעית, בעיקר באשר לחלופת השימוש במגורים לפי טיב הדירה. במיוחד נבחנו הדברים כשמדובר במקרים של דירות מגורים שלא שימשו בפועל למגורים (הגם שהיה שימוש למגורים בעבר הרחוק), אלא לצרכים עסקיים, או שלחילופין הדירה הוזנחה ונוכח השימושים הנ"ל "הטשטשה" זהותה.
בעניין שכנר נקבע, כי המבחן האם הדירה מיועדת למגורים לפי טיבה הוא מבחן אובייקטיבי, וכי יש לבדוק קיומו של פוטנציאל ממשי להשתמש בדירה למגורים במועד המכירה.
בעניין כורש נקבע, כי יש לבדוק את הדירה כמות שהיא ולראות אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיזית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת המצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון: מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא בזה.
בבחינת המבחן האובייקטיבי בדבר הפוטנציאל להשתמש בדירה למגורים, יש לבדוק כל מקרה לגופו לפי נסיבותיו. הנסיבות הרלוונטיות עשויות להיות רבות ומגוונות: אופי הנכס; מתקניו הפנימיים החיוניים לתפקודו כדירת מגורים, כגון: מטבח, אמבטיה, שירותים וכו'; תוכניות הבינוי של הנכס - יעוד הנכס כדירת מגורים; הסביבה של הנכס; מועד הבניה של הנכס; השימוש בפועל שנעשה בנכס; סוגיית סיווג הנכס בספרי העירייה ואופן תשלום הארנונה הנגזר מכך עשויה אף היא לתמוך בטענה שמדובר בדירת מגורים.
המבחן האובייקטיבי אינו קל ליישום וההלכה העולה ממנו אינה חד משמעית. בעניין יהושע חמו נקבע, כי אי שימוש והזנחה כשלעצמם אינם משנים את מהותה ואופיה של הדירה כדירה המיועדת למגורים. אולם, מידת הרס רבה עלולה לגרום לשינוי יעוד של מבנה ולשלול ממנו את המעמד של דירת מגורים.
כך, לדוגמה, בעניין חיים רוט נדון מקרה בו מבנה ששימש בעבר למגורים הוזנח עם השנים, חלונותיו נעקרו וקירותיו נפרצו. במקום לא היו מטבח, אמבטיה או שירותים, ברם הנכס היה מחובר לרשת הביוב העירונית ולרשת החשמל. בגין הנכס לא שולמה ארנונה, שכן הוא סווג בספרי הרשות המקומית כקרקע לבניה.
במסגרת סדרת המאמרים הקרובה ננסה לתאר את מסלולי הפטור השונים
stock xchng
שמאי מקרקעין קבע שבהשקעה של כ-7,000$ ניתן להשמיש את המבנה למגורים. בנסיבות העניין נקבע, כי נכס מסוג זה לא יכול להיחשב כדירת מגורים, שכן הוא משולל פוטנציאל למגורים בעת המכירה.
באופן דומה נקבע בעניין יהודה זגמן, כי אף אם נכס שימש בעבר הרחוק כבית מגורים, אך בסמוך למכירה אין בו מטבח או אמבטיה, הוא לא ייחשב כדירת מגורים.
עולה השאלה האם יש מקום לאמץ מבחן כלכלי שיבחן האם קיים טעם כלכלי לשפץ את המבנה המוזנח, או שמא מוטב להרסו ולבנות מבנה חדש במקומו. מבחן זה יקל על הנישום, שכן הוא אינו בודק את מצבה העכשווי של הדירה שאינה ראויה לשימוש, אלא את האפשרות הסבירה להחזירה ליעד המוקיר. מבחן זה, הגם שהגיונו שמור עמו, נדחה על ידי בית המשפט העליון בעניין שוורץ.
גם ביצוע שיפוצים לא תמיד יואיל על מנת להפוך דירה לדירת מגורים כחוק. בעניין שוורץ נקבע, כי דירה הנמצאת בתהליך של שיפוצים יסודיים אינה מוגדרת כדירת מגורים.
ואכן, בית המשפט שלל את הפטור לדירת מגורים שנרכשה על ידי זוג שהחל בביצוע עבודות שיפוצים במבנה בהיקף נרחב - הם השאירו רק את המעטפת של המבנה ומעל הקירות הקיימים נבנתה קומה נוספת, שמעליה הונח גג. לגישת רשויות המס במועד המכירה מצב המבנה היה כשלד בניין. ועדת הערר קבעה, כי עבודות השיפוצים היסודיות והנרחבות שנעשו בבית שינו את אופיו באופן דרסטי עד כדי הוצאתו מגדר "דירת מגורים" ובעת שנמכר היה שלד בניין ערום.
מתנות, עדכונים ועוד כתבות מחכים לכם בעמוד הפייסבוק של מגזין סטטוס »